.jpg)
Những Điểm Chính Của Bài Viết
- Thuế nhà ở Mỹ là loại thuế tài sản bắt buộc mà chủ nhà phải đóng hàng năm. Số tiền thuế được tính dựa trên giá trị thẩm định (assessed value) của địa ốc nhân với thuế suất (property tax rate) do local quy định. Mỗi bang, mỗi thành phố có thể áp mức thuế khác nhau.
- Khi bạn đóng thuế nhà ở Mỹ, khoản thu đó sẽ được dùng để chi trả cho trường học, cảnh sát, cứu hỏa, hệ thống đường và các tiện ích cộng đồng khác – giúp duy trì chất lượng sống tại khu vực bạn sinh sống.
- Local authority sẽ thường điều chỉnh lại giá trị thẩm định sau giao dịch mua bán. Vì vậy, thuế mua nhà ở Mỹ có thể cao hơn mức thuế chủ cũ từng đóng, khiến nhiều người lần đầu mua nhà bị bất ngờ với chi phí phát sinh.
Đọc thêm: Khai Thuế Ở Mỹ: Hướng Dẫn Khai Thuế 2025
Thuế Nhà Ở Mỹ Là Gì?
Khi sở hữu một căn nhà hoặc mảnh đất tại Hoa Kỳ, bạn không chỉ quan tâm đến giá mua nhà mà còn cần hiểu rõ về thuế nhà ở Mỹ, còn gọi là thuế tài sản (property tax).
Đây là một loại thuế bắt buộc mà local authority – như thành phố, county hoặc tiểu bang – thu hàng năm hoặc nửa năm, dựa trên giá trị thẩm định (assessed value) của địa ốc bạn đang sở hữu.
Khác với nhiều loại thuế khác, tiền thuế nhà đất ở Mỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản.
Điều đó có nghĩa là nếu giá trị nhà hoặc đất tăng lên, thì số tiền bạn phải đóng thuế nhà ở Mỹ cũng có thể tăng theo. Mỗi tiểu bang và địa phương có cách tính thuế và mức thuế suất riêng, vì vậy con số cụ thể có thể dao động đáng kể giữa các vùng.
Thuế Nhà Được Dùng Để Làm Gì?
Khoản thu từ thuế nhà ở Mỹ là một trong những nguồn thu quan trọng nhất để tài trợ cho các dịch vụ công cộng thiết yếu tại địa phương. Bao gồm:
- Public schools
- Sở cảnh sát và đội cứu hỏa
- Bảo trì và nâng cấp đường
- Hệ thống cấp thoát nước, thư viện, công viên và các dịch vụ cộng đồng khác
Nói cách khác, khi bạn đóng thuế nhà ở Mỹ, bạn không chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính mà còn đang góp phần duy trì chất lượng sống, an ninh và tiện ích cho chính khu dân cư nơi mình sinh sống.
Hơn nữa, khi bạn mới mua nhà ở Mỹ, ngoài các khoản phí như phí môi giới, phí vay thế chấp hay chi phí pháp lý, bạn sẽ bắt đầu chịu trách nhiệm với thuế tài sản hàng năm. Trong nhiều trường hợp, ngân hàng hoặc tổ chức cho vay sẽ giữ một khoản tiền trong tài khoản escrow để thay mặt bạn thanh toán thuế nhà vào đúng kỳ hạn.
Ngoài ra, sau khi mua nhà, local authority thường sẽ điều chỉnh lại giá trị thẩm định tài sản dựa trên giá mua thực tế. Điều này có thể khiến tiền thuế nhà đất ở Mỹ thay đổi đáng kể so với mức thuế trước đó của chủ nhà cũ.
Đọc thêm: Cách Tính Thuế Ở Mỹ: Chi Tiết & Đơn Giản
Cái Nhìn Sâu Hơn Về Thuế Tài Sản Ở Mỹ
Khi bạn sở hữu một căn nhà hoặc mảnh đất tại Hoa Kỳ, việc nắm rõ về thuế tài sản (property tax) là điều rất quan trọng, vì đây là một trong những khoản chi phí cố định bạn sẽ phải thanh toán hàng năm.
Nhiều người mới mua nhà ở Mỹ thường bị bất ngờ với khoản thuế này nếu chưa tìm hiểu kỹ từ trước.
Thuế tài sản là loại thuế do cá nhân hoặc tổ chức (như doanh nghiệp, công ty) sở hữu địa ốc phải nộp cho local authority. Loại thuế này được áp dụng cho các tài sản như nhà ở chính (primary residence), nhà thứ hai, địa ốc cho thuê và các loại địa ốc thương mại.
Ngược lại, người thuê nhà sẽ không phải chịu trách nhiệm đóng thuế nhà ở Mỹ, vì họ không phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó.
Một đặc điểm nổi bật của thuế tài sản là nó được tính theo giá trị tài sản được thẩm định (assessed value), bao gồm cả phần đất và công trình xây dựng trên đó.
Mỗi địa phương sẽ có mức thuế suất khác nhau, khiến cho tiền thuế nhà đất ở Mỹ có thể dao động đáng kể tùy thuộc vào nơi bạn sinh sống.
Một số địa phương cũng áp dụng thuế tài sản lên tài sản cá nhân hữu hình như xe hơi, du thuyền, hoặc thiết bị máy móc dùng trong sản xuất kinh doanh.
Về bản chất, thuế tài sản là một loại thuế thoái lui (regressive tax) – tức là mọi người đều trả thuế theo một tỷ lệ giống nhau, không phụ thuộc vào thu nhập cao hay thấp.
Điều này có nghĩa là người có thu nhập thấp thường phải dành một tỷ lệ thu nhập cao hơn để đóng thuế nhà ở Mỹ, trong khi người có thu nhập cao lại ít bị ảnh hưởng hơn – xét trên cùng một mức thuế.
Ở phạm vi toàn cầu, khi so sánh với các quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), thuế nhà ở Mỹ được xem là cao hơn mức trung bình.
Ở nhiều quốc gia châu Âu, phần thuế này chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong tổng nguồn thu của chính phủ, trong khi tại Mỹ, thuế tài sản là nguồn thu chính cho các dịch vụ công tại địa phương như trường học, cảnh sát, cứu hỏa, công viên và thư viện.
Đặc biệt, nếu bạn đang cân nhắc thuế mua nhà ở Mỹ, hãy lưu ý rằng sau khi mua nhà, local authority sẽ dựa trên giá trị mua bán để điều chỉnh mức thuế tài sản. Nghĩa là tiền thuế bạn phải đóng có thể tăng cao hơn mức mà chủ cũ từng trả.
Nhiều ngân hàng tại Mỹ thường yêu cầu người vay thế chấp nộp trước một khoản tiền thuế vào tài khoản ký quỹ (escrow account), và họ sẽ thay bạn đóng thuế đúng hạn mỗi năm.
Cách Tính Thuế Nhà Đất Ở Mỹ
Khi bạn sở hữu hoặc có ý định mua nhà ở Mỹ, một trong những yếu tố quan trọng cần tính đến trong ngân sách hàng năm chính là thuế tài sản (property tax).
Đây là khoản thuế bắt buộc mà chủ sở hữu địa ốc phải đóng thuế nhà ở Mỹ, không chỉ một lần khi mua nhà, mà là định kỳ hàng năm hoặc nửa năm tùy theo nơi cư trú.
Cách tính thuế nhà ở Mỹ khá đơn giản về mặt công thức.
Số tiền thuế tài sản bạn phải nộp được xác định bằng cách nhân giá trị thị trường hiện tại (market value) của ngôi nhà với thuế suất tài sản (property tax rate) được quy định bởi chính quyền địa phương.
Ví dụ: Nếu ngôi nhà bạn sở hữu có giá trị thị trường là $400,000 và thuế suất ở khu vực bạn sống là 1,25%, thì tiền thuế nhà đất ở Mỹ bạn phải trả sẽ là khoảng $5,000 mỗi năm.
Hầu hết các thành phố và quận đều có nhân viên thẩm định thuế – gọi là tax assessor – chịu trách nhiệm định giá địa ốc. Giá trị này được gọi là giá trị thẩm định (assessed value) và có thể được điều chỉnh hàng năm, tùy theo thị trường địa ốc biến động như thế nào.
Mua Nhà Ở Mỹ Đóng Thuế Bao Nhiêu?
Mức thuế bạn phải trả sau khi mua nhà ở Mỹ phụ thuộc vào khu vực bạn sống. Mỗi bang và mỗi quận có thể áp dụng mức thuế suất khác nhau.
Chẳng hạn, các bang như New Jersey, Illinois hoặc Texas thường có thuế tài sản cao, trong khi Hawaii hay Alabama có mức thuế thấp hơn đáng kể.
Đặc biệt, sau khi hoàn tất giao dịch mua bán nhà, chính quyền địa phương thường sẽ điều chỉnh lại giá trị thẩm định dựa trên giá mua thực tế, nên thuế mua nhà ở Mỹ có thể cao hơn mức thuế mà chủ cũ từng trả.
Điều Gì Xảy Ra Nếu Không Đóng Thuế Nhà Ở Mỹ?
Nếu thuế tài sản không được thanh toán đúng hạn, chính quyền địa phương có quyền đặt quyền thế chấp thuế (tax lien) lên địa ốc của bạn. Trong trường hợp nghiêm trọng, bạn có thể mất quyền sở hữu ngôi nhà.
Đây là lý do vì sao nhiều ngân hàng yêu cầu người vay thế chấp phải thanh toán thuế thông qua tài khoản ký quỹ (escrow account) để đảm bảo thuế được đóng đúng hạn.