Những Điểm Chính Của Bài Viết
- Theo định nghĩa của HUD và IRS, bạn vẫn được xem là người mua nhà lần đầu ở Mỹ nếu trong 3 năm gần nhất bạn chưa đứng tên bất kỳ bất động sản nào dùng làm nơi ở chính – kể cả khi trước đó bạn đã từng có nhà.
- Từ các khoản vay FHA, USDA đến chương trình HomeReady của Fannie Mae, người mua nhà lần đầu có thể được hưởng mức trả trước thấp (chỉ từ 3%), lãi suất ưu đãi, chi phí đóng hồ sơ thấp, và có thể dùng tiền hưu trí (IRA) để mua nhà mà không bị phạt thuế.
- Việc tìm hiểu rõ từng chương trình như FHA, USDA, Fannie Mae và làm việc với ngân hàng đã được phê duyệt sẽ giúp bạn hoàn thành thủ tục mua nhà ở Mỹ một cách thuận lợi và tiết kiệm nhất.
.jpg)
Bạn Là Người Mua Nhà Lần Đầu Ở Mỹ Và Không Biết Bắt Đầu Từ Đâu?
Việc mua nhà lần đầu tại Mỹ có thể khiến bạn choáng ngợp vì quy trình, giấy tờ, khoản vay, và cả những điều luật phức tạp. Nhưng bạn không cần phải tự tìm hiểu một mình!
Hãy tham gia ngay khóa học “The First Home” – chương trình hướng dẫn từng bước dành riêng cho người mua nhà lần đầu ở Mỹ.
Bạn sẽ học cách:
- Lên kế hoạch tài chính thông minh
- Chọn khoản vay phù hợp (FHA, USDA, Conventional…)
- Hiểu rõ thủ tục & đàm phán hiệu quả với người bán
- Tránh những sai lầm đắt giá khi mua nhà
Đăng ký học ngay tại đây: https://course.evancoaching.net/courses/the-first-home
Bạn Có Được Chứng Nhận Là Người Mua Nhà Lần Đầu Ở Mỹ?
Khi bạn đang lên kế hoạch mua nhà lần đầu ở Mỹ, rất có thể bạn đã nghe đến những chương trình hỗ trợ tài chính dành riêng cho “người mua nhà lần đầu” (first-time homebuyer).
Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ mình có thuộc nhóm này hay không. Trên thực tế, định nghĩa “người mua nhà lần đầu” rộng hơn nhiều so với những gì mọi người thường nghĩ.
Thông thường, người mua nhà lần đầu được hiểu là người lần đầu tiên mua một nơi ở chính (primary residence) – nghĩa là căn nhà bạn dự định sinh sống phần lớn thời gian trong năm. Dẫu vậy, nơi ở chính không nhất thiết phải là nhà truyền thống. Đó có thể là một căn hộ, nhà di động, hoặc thậm chí là một chiếc thuyền nếu bạn sống ở đó toàn thời gian.
Đặc biệt, theo Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD), bạn vẫn có thể được xem là người mua nhà lần đầu ở Mỹ nếu rơi vào một trong những trường hợp sau:
- Bạn chưa từng sở hữu một nơi ở chính trong 3 năm gần nhất, tính đến thời điểm mua nhà mới
- Bạn chưa từng đứng tên bất kỳ căn nhà nào, dù vợ/chồng bạn từng là chủ sở hữu
- Bạn là phụ huynh đơn thân, từng đồng sở hữu nhà với vợ/chồng cũ
- Bạn là người nội trợ bị mất nhà, trước đây chỉ sở hữu nhà chung với chồng/vợ
- Bạn hiện đang sở hữu một căn nhà không đạt chuẩn xây dựng và không thể sửa chữa để đạt chuẩn
Như vậy, bạn không nhất thiết phải là người trẻ tuổi, hoặc hoàn toàn chưa từng có kinh nghiệm mua nhà. Nếu bạn thuộc một trong các nhóm trên, bạn hoàn toàn có thể được công nhận là người mua nhà lần đầu ở Mỹ.
Người Mua Nhà Lần Đầu Ở Mỹ Được Gì?
Theo nhiều chương trình hỗ trợ tài chính ở Mỹ, bạn có thể được xem là người mua nhà lần đầu nếu trong vòng 3 năm trở lại đây bạn chưa sở hữu bất kỳ bất động sản nào, kể cả khi trước đó bạn đã từng có nhà.
Điều này có nghĩa là người mua nhà lần đầu ở Mỹ có thể ở bất kỳ độ tuổi nào – từ những người trẻ tuổi mới lập nghiệp cho đến những người trưởng thành muốn quay lại thị trường bất động sản sau một thời gian dài thuê nhà.
Chính phủ liên bang và các bang tại Mỹ cung cấp rất nhiều chương trình hỗ trợ tài chính dành riêng cho người mua nhà lần đầu. Các quyền lợi phổ biến bao gồm:
- Trả trước (down payment) thấp hơn so với mức thông thường
- Trợ cấp tiền mua nhà hoặc hỗ trợ thanh toán chi phí đóng hồ sơ (closing costs)
- Lãi suất ưu đãi từ các tổ chức cho vay thân thiện với người mới
- Khả năng tiếp cận các khoản vay được bảo đảm bởi các tổ chức như FHA (Federal Housing Administration) hoặc VA (dành cho cựu chiến binh)
Ngoài ra, Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) còn cho phép người mua nhà lần đầu được rút tiền sớm từ tài khoản hưu trí (retirement savings) để thanh toán tiền mua nhà mà không bị phạt – đây là một ưu đãi hiếm có trong hệ thống tài chính Hoa Kỳ.
Một số chương trình tài chính tại Mỹ không nhất thiết chỉ dành cho người mua nhà lần đầu, nhưng vẫn cung cấp điều kiện vay và hỗ trợ tương tự.
Vì vậy, ngay cả khi bạn không đủ điều kiện theo định nghĩa “mua nhà lần đầu” truyền thống, vẫn có cơ hội tiếp cận các chương trình phù hợp giúp giảm nhẹ gánh nặng tài chính.
Chương Trình Loan Mua Nhà Lần Đầu Ở Mỹ
Đối với nhiều người, việc mua nhà lần đầu ở Mỹ là một cột mốc lớn – vừa mang tính chất ổn định cuộc sống, vừa là một quyết định tài chính quan trọng.
Tuy nhiên, quá trình này đôi khi đi kèm với nhiều áp lực về tài chính, đặc biệt là yêu cầu trả trước (down payment) và các tiêu chuẩn vay vốn khá nghiêm ngặt. Đây là lý do các chương trình vay mua nhà (home loan programs) như của Fannie Mae ra đời nhằm hỗ trợ người mua nhà dễ tiếp cận hơn với thị trường bất động sản.
- Fannie Mae
Fannie Mae (viết tắt của Federal National Mortgage Association) là một tổ chức tài chính được chính phủ hỗ trợ, hoạt động với mục tiêu mở rộng khả năng sở hữu nhà cho người dân Hoa Kỳ.
Tuy Fannie Mae không trực tiếp cho vay, nhưng tổ chức này mua lại các khoản vay thế chấp từ các ngân hàng và tổ chức tài chính, sau đó bảo lãnh và đóng gói chúng để bán trên thị trường tài chính thứ cấp.
Điều này giúp các ngân hàng có thêm vốn để tiếp tục cung cấp các khoản vay – kể cả cho những người có thu nhập trung bình, chưa đạt chuẩn tín dụng lý tưởng, hoặc mua nhà lần đầu ở Mỹ.
Tương tự như định nghĩa của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD), Fannie Mae định nghĩa người mua nhà lần đầu là người chưa sở hữu bất kỳ bất động sản nào trong 3 năm gần nhất tính đến thời điểm mua nhà.
Điều đó có nghĩa là nếu bạn từng có nhà nhưng đã bán và hiện thuê nhà, bạn vẫn có thể được coi là người mua nhà lần đầu và đủ điều kiện tham gia các chương trình hỗ trợ đặc biệt.
Một trong những chương trình nổi bật nhất của Fannie Mae là HomeReady®, được thiết kế đặc biệt cho những người có thu nhập thấp hoặc nguồn thu không ổn định theo chuẩn truyền thống. Những lợi ích nổi bật của chương trình này bao gồm:
- Yêu cầu trả trước chỉ từ 3% giá trị căn nhà
- Cho phép tính thu nhập của người thân sống cùng để tăng khả năng vay
- Lãi suất cạnh tranh hơn so với các khoản vay thông thường
- Phù hợp với người có lịch sử tín dụng chưa mạnh hoặc chưa có tín dụng
Để đăng ký chương trình, người mua sẽ không làm việc trực tiếp với Fannie Mae mà sẽ nộp hồ sơ vay qua các ngân hàng hoặc tổ chức cho vay được Fannie Mae ủy quyền.
Vì vậy, khi thực hiện thủ tục mua nhà ở Mỹ, bạn nên hỏi rõ bên cho vay về các khoản vay có thể được bảo lãnh bởi Fannie Mae – đặc biệt là nếu bạn là người mua nhà lần đầu.
- FHA
Việc mua nhà lần đầu ở Mỹ có thể là một thách thức lớn, đặc biệt nếu bạn chưa có điểm tín dụng cao, thu nhập ổn định hoặc khoản tiết kiệm đủ lớn để trả trước. May mắn thay, chương trình vay mua nhà FHA từ Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration) có thể là giải pháp phù hợp giúp bạn dễ dàng tiếp cận giấc mơ sở hữu nhà riêng.
FHA là gì?
Được thành lập từ năm 1934, FHA không trực tiếp cho vay tiền mua nhà mà hoạt động bằng cách bảo lãnh các khoản vay thế chấp do ngân hàng hoặc tổ chức tài chính phát hành.
Việc FHA đứng ra bảo lãnh khiến các ngân hàng cảm thấy an tâm hơn và sẵn sàng phê duyệt khoản vay cho những người có điều kiện tài chính chưa lý tưởng – đặc biệt là người mua nhà lần đầu ở Mỹ.
Chương trình FHA có nhiều điểm cộng hấp dẫn như:
- Chỉ cần trả trước 3,5% giá trị căn nhà, thấp hơn đáng kể so với yêu cầu thông thường từ 10% trở lên.
- Điều kiện tín dụng linh hoạt – chỉ cần điểm tín dụng khoảng 580 là có thể đủ điều kiện xét duyệt.
- Chi phí đóng hồ sơ (closing costs) thấp hơn, giúp giảm gánh nặng tài chính ban đầu.
- Có thể vay thêm vốn để cải tạo nhà, đặc biệt là nâng cấp hiệu quả năng lượng.
- Có các lựa chọn hỗ trợ đặc biệt cho người cao tuổi muốn tiếp tục sống tại nhà riêng.
Nhờ những ưu điểm trên, khoản vay FHA trở thành một trong những lựa chọn phổ biến và dễ tiếp cận nhất đối với những người đang muốn mua nhà lần đầu ở Mỹ.
Khi bạn muốn sử dụng chương trình vay FHA, bạn không cần liên hệ trực tiếp với FHA.
Thay vào đó, bạn sẽ làm việc với ngân hàng hoặc tổ chức cho vay được FHA phê duyệt (FHA-approved lender) như Chase, New American Funding, v.v. Trong quá trình thủ tục mua nhà ở Mỹ, bạn sẽ cần cung cấp các giấy tờ chứng minh thu nhập, tình trạng việc làm, tín dụng và khả năng thanh toán khoản vay hàng tháng.
- Bộ Nông Nghiệp Hoa Kỳ (USDA)
Nếu bạn đang chuẩn bị mua nhà lần đầu ở Mỹ và muốn tìm một giải pháp tài chính nhẹ nhàng, đặc biệt là khi mua nhà ở các khu vực nông thôn hoặc ngoại ô, thì chương trình vay mua nhà USDA từ Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (U.S. Department of Agriculture – USDA) có thể là lựa chọn lý tưởng dành cho bạn.
Chương trình vay thế chấp của USDA – gọi chính thức là Chương trình Cho vay Bảo lãnh Nhà ở Đơn thân (Single Family Housing Guaranteed Loan Program) – được thiết kế nhằm hỗ trợ người dân có nhu cầu mua nhà hoặc nâng cấp nhà ở tại các vùng nông thôn.
Khác với suy nghĩ phổ biến, người vay không cần phải có thu nhập thấp để được tham gia. Trên thực tế, bạn vẫn có thể đủ điều kiện nếu thu nhập hộ gia đình của bạn không vượt quá 115% mức thu nhập trung bình của khu vực. Điều này mở ra cơ hội cho rất nhiều người dân thuộc tầng lớp trung lưu – đặc biệt là những người mua nhà lần đầu ở Mỹ.
Chương trình này mang lại nhiều quyền lợi nổi bật như:
- Vay đến 100% giá trị căn nhà – không cần phải trả trước
- Hỗ trợ cả người mua nhà lần đầu hoặc người đã từng sở hữu nhà
- Điều kiện tín dụng linh hoạt và dễ tiếp cận hơn so với các khoản vay thương mại
- Có thể sử dụng để mua hoặc nâng cấp nhà hiện có
Tương tự như chương trình FHA, khoản vay USDA không do chính phủ trực tiếp cấp phát, mà do các ngân hàng hoặc tổ chức cho vay thực hiện. USDA đứng ra bảo lãnh khoản vay, giúp các ngân hàng cảm thấy an tâm và sẵn sàng hỗ trợ người vay có điều kiện tài chính chưa lý tưởng.
Để bắt đầu, bạn cần làm việc với một ngân hàng hoặc tổ chức cho vay được USDA phê duyệt (USDA-approved lender). Trong quá trình thực hiện thủ tục mua nhà ở Mỹ, bạn sẽ cần:
- Chuẩn bị hồ sơ thu nhập, việc làm và khả năng trả nợ
- Kiểm tra xem ngôi nhà bạn định mua có nằm trong nơi đủ điều kiện hỗ trợ của USDA (eligible rural area)
- Đảm bảo tổng thu nhập hộ gia đình nằm trong giới hạn quy định của chương trình tại địa phương bạn sống
Toàn bộ quá trình không quá phức tạp nếu bạn được hướng dẫn bởi chuyên viên tín dụng hoặc môi giới bất động sản hiểu rõ về chương trình vay USDA.
- IRS
Khi bạn đang chuẩn bị mua nhà lần đầu ở Mỹ, một trong những trở ngại lớn nhất thường là vấn đề tài chính – đặc biệt là khoản tiền trả trước (down payment) hoặc chi phí đóng hồ sơ (closing costs).
Tuy nhiên, bạn có thể nhận được một hỗ trợ đặc biệt từ Sở Thuế vụ Hoa Kỳ (IRS) thông qua quyền lợi liên quan đến tài khoản hưu trí cá nhân – IRA (Individual Retirement Account).
Thông thường, nếu bạn rút tiền từ tài khoản IRA trước khi đủ 59 tuổi rưỡi, bạn sẽ phải chịu khoản phạt 10% cho việc rút tiền sớm.
Nhưng IRS có quy định ngoại lệ dành riêng cho người mua nhà lần đầu: bạn có thể rút tối đa $10,000 từ tài khoản IRA mà không bị phạt, miễn là khoản tiền này được sử dụng cho việc mua hoặc xây dựng nơi ở chính (primary residence).
Theo IRS, bạn được xem là người mua nhà lần đầu ở Mỹ nếu trong vòng 2 năm tính đến ngày mua nhà, bạn không sở hữu bất kỳ tài sản nào được dùng làm nơi cư trú chính của mình. Định nghĩa này không chỉ áp dụng cho người độc thân mà còn áp dụng cho cả cặp vợ chồng, thậm chí ngay cả khi một trong hai người từng sở hữu nhà trước đó.
Đặc biệt, IRS không yêu cầu nơi cư trú phải là một ngôi nhà truyền thống. Miễn là bạn dùng tài sản đó làm nơi ở chính, thì có thể là một căn hộ, nhà di động, thậm chí là nhà thuyền (houseboat).
Vậy thì, bạn được và mất gì khi rút tiền IRA để mua nhà?
- Mỗi người được phép rút tối đa $10,000 suốt đời từ IRA để mua nhà mà không bị phạt.
- Nếu bạn là vợ chồng, mỗi người có thể rút $10,000 từ tài khoản IRA của riêng mình, nâng tổng số tiền không bị phạt lên đến $20,000.
Khoản tiền này có thể được sử dụng cho các mục đích hợp lệ trong thủ tục mua nhà ở Mỹ, chẳng hạn như thanh toán tiền đặt cọc, chi phí luật sư, phí thẩm định, hoặc các khoản phí đóng giao dịch khác.