Các Bước Mua Nhà Ở Mỹ - Lộ Trình Mua Nhà Cụ Thể

The 1st Home, hay Căn nhà đầu tiên, dường như là giấc mơ của rất nhiều người khi định cư tại Mỹ. Nó không chỉ là một quyết định lớn về tài chính mà còn là cột mốc quan trọng trong cuộc sống. 

Hơn nữa, các bước mua nhà ở Mỹ là mối quan tâm rất nhiều doanh nghiệp hay người nước ngoài, đơn giản vì cơ hội đầu tư và lợi nhuận lớn

Để giúp bạn hiểu rõ hơn, bài viết này được Evan Coaching tổng hợp dựa trên kinh nghiệm thực tế để xây dựng một lộ trình hướng dẫn cách mua nhà ở Mỹ, từ điều kiện cơ bản đến cách chuyển tiền và quy trình chi tiết. Cùng bắt đầu thôi!

Bắt Đầu Từ Đâu Khi Mua Nhà Ở Mỹ?

Khi chuẩn bị mua nhà, hãy xem xét kỹ các yếu tố sau: số tiền bạn có thể chi, vị trí mong muốn, và những tiêu chí quan trọng đối với bạn. Bạn có thể tự đặt ra các câu hỏi như:

• Tôi có đủ khả năng mua nhà giá bao nhiêu?
• Tôi có nên vay tiền không?
• Số tiền tiết kiệm hiện tại của tôi đủ để trả trước bao nhiêu?
• Giá nhà trong khu vực mong muốn có phù hợp với ngân sách của tôi không?
• Giá nhà tại khu vực đó đang tăng hay giảm?
• Khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc là bao xa?
• Khu vực học chánh có phù hợp với nhu cầu của gia đình tôi không?
• Các tiện ích xung quanh có thuận tiện không?

Sau khi trả lời những câu hỏi trên, bạn có thể bắt đầu hành trình tìm kiếm ngôi nhà phù hợp.

Các Bước Mua Nhà Ở Mỹ

Bước 1: Kiểm tra điểm tín dụng của bạn

Cách mua nhà ở Mỹ bắt đầu bằng bước xác định điểm tín dụng.

Tuy nhiên, trước khi bên cho vay kiểm tra điểm tín dụng, bạn nên tự đánh giá kỹ lưỡng báo cáo tín dụng của mình.

Báo cáo tín dụng là tài liệu ghi lại thông tin tài chính cá nhân của bạn, được tổng hợp từ ba cơ quan báo cáo tín dụng lớn: TransUnion, Equifax, và Experian (có thể nhận báo cáo miễn phí từ cả ba cơ quan ít nhất mỗi năm một lần). 

Nếu phát hiện bất kỳ lỗi nào trong báo cáo, hãy can thiệp ngay để kịp thời sửa chữa trước khi nộp hồ sơ vay vốn.

Báo cáo này cung cấp dữ liệu để tính điểm FICO và điểm Vantage của bạn.

• Điểm FICO là thước đo khả năng tín dụng của bạn mà các bên cho vay thường sử dụng. Điểm này do Fair Isaac & Co. tính toán, nằm trong khoảng từ 350 đến 850.
• Điểm Vantage là loại điểm tín dụng khác, được hiển thị khi bạn kiểm tra tín dụng trên các trang web dành cho người tiêu dùng. Điểm này có thể khác biệt so với điểm FICO.

Việc đảm bảo điểm tín dụng cao sẽ giúp bạn hoàn thành đủ điều kiện nhận lãi suất thấp hơn khi vay vốn. Thông thường:

• Điểm từ 720 trở lên thường mang lại lãi suất ưu đãi hơn đối với các khoản vay thông thường.
• Đối với khoản vay FHA, bạn có thể được chấp thuận với điểm từ 580 trở lên.

Nếu bạn cần nâng cao điểm tín dụng, hãy tập trung vào những yếu tố ảnh hưởng lớn đến điểm số của mình:

• Lịch sử thanh toán: Thanh toán đúng hạn là yếu tố quan trọng nhất.
• Tổng nợ: Giữ tỷ lệ nợ trên hạn mức tín dụng thấp.
• Thời hạn lịch sử tín dụng: Tăng thời gian sử dụng tài khoản tín dụng của bạn.
• Tín dụng mới: Hạn chế mở tài khoản tín dụng mới.
• Loại tín dụng: Duy trì sự cân bằng giữa các loại tín dụng (ví dụ: thẻ tín dụng và khoản vay).

Bước 2: Xác định khả năng chi trả

Khi được chấp thuận trước, bên cho vay sẽ thông báo số tiền tối đa bạn có thể vay (quy trình chấp thuận trước sẽ được đề cập ở bước sau). Tuy nhiên, bạn không cần phải đợi đến lúc được chấp thuận trước để biết khả năng chi trả của mình. Bên cho vay có thể cung cấp thông tin sơ bộ về số tiền bạn đủ điều kiện vay dựa trên thu nhập, tài sản tự khai báo, và việc kiểm tra tín dụng mà không làm ảnh hưởng đến điểm tín dụng của bạn.

Bạn cũng có thể tận dụng công cụ Affordability Calculator của Evan Coaching trong bước này để được tính toán chính xác hơn.

Khi đã có ngân sách sơ bộ, lập danh sách những tính năng bạn mong muốn ở ngôi nhà. Ngân sách của bạn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kích thước, vị trí, và các tiện ích của ngôi nhà tương lai. Dưới đây là một số yếu tố bạn nên cân nhắc:

• Số phòng ngủ và phòng tắm
• Diện tích sử dụng (diện tích vuông)
• Không gian ngoài trời
• Vị trí mong muốn
• Loại nhà (nhà đơn lập, căn hộ chung cư, v.v.)
• Bố cục, tính năng và lớp hoàn thiện
• Khu vực trường học (nếu có con nhỏ)
• Thân thiện với vật nuôi hay không

Bước 3: Nhận phê duyệt trước từ bên cho vay

Nếu bạn không mua nhà bằng toàn bộ tiền mặt, việc được bên cho vay chấp thuận trước là một bước quan trọng để xác định ngân sách mua nhà của bạn. Theo khảo sát năm 2022 từ Zillow, 86% người mua bán nhà tại Mỹ thích làm việc với người mua đã được chấp thuận trước, thay vì chỉ đủ điều kiện sơ bộ, vì điều này cho thấy bạn nghiêm túc và sẵn sàng tài chính.

Bên cho vay sẽ đánh giá tình hình tài chính tổng thể của bạn và tính toán tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) dựa trên các tài liệu sau:

• Báo cáo thu nhập: Bao gồm W2, 1099, thu nhập từ cho thuê, và tờ khai thuế.
• Tài sản: Như sao kê ngân hàng và các tài khoản hưu trí.
• Nợ hiện tại: Bao gồm khoản vay sinh viên, thẻ tín dụng, các khoản thế chấp khác, và chi phí hàng tháng.
• Hồ sơ tín dụng: Ghi nhận phá sản hoặc tịch biên, nếu có.
• Chi phí sinh hoạt: Như tiền thuê nhà hiện tại, trợ cấp nuôi con, hoặc tiền cấp dưỡng.
• Khoản trả trước: Số tiền bạn dự kiến dùng để thanh toán ban đầu.

Sau khi xem xét, bạn sẽ nhận được một lá thư chấp thuận trước, cung cấp thông tin chi tiết về số tiền bạn đủ điều kiện vay. Lá thư này không chỉ là xác nhận ngân sách mà còn là lợi thế lớn khi gửi lời đề nghị mua nhà, đặc biệt trong một thị trường cạnh tranh.

Lưu ý: Bạn không nhất thiết phải vay từ bên cho vay đã chấp thuận trước cho bạn. Nên so sánh lãi suất và chi phí từ nhiều bên để chọn lựa phù hợp nhất.

Bước 4: Tìm môi giới địa ốc (Real estate agent)

Hầu hết người mua đều thấy rằng việc có một môi giới địa ốc chuyên nghiệp đồng hành trong suốt quá trình mua nhà mang lại rất nhiều lợi ích. 

Theo Báo cáo xu hướng nhà ở cho người tiêu dùng năm 2024 của Zillow Group, có đến 85% người mua đã sử dụng môi giới địa ốc ở một hoặc nhiều giai đoạn trong hành trình tìm kiếm nhà. Đặc biệt, trong hầu hết các giao dịch, người bán thường trả hoa hồng cho môi giới của người mua, khiến việc sử dụng môi giới trở thành một giải pháp tiết kiệm chi phí và hiệu quả cho người mua.

Một agent có thể giúp bạn:

• Thông tin thị trường: hiểu rõ các xu hướng giá trị nhà, dự án phát triển mới, nhu cầu của người mua và tình hình chung của thị trường.
• Định giá và đưa ra giá chào hàng: đánh giá giá trị thực của ngôi nhà và đề xuất mức giá chào hàng cạnh tranh, phù hợp với tình hình thị trường.
• Đàm phán: biết khi nào cần thương lượng để đạt được mức giá tốt hơn hoặc xử lý các điều khoản phức tạp liên quan đến việc sửa chữa hoặc điều kiện hợp đồng.
• Kiến thức địa phương: cung cấp các mẹo hữu ích về khu phố, trường học và các tiện ích trong vùng.
• Xác định vấn đề tiềm ẩn: phát hiện các vấn đề thường gặp trong nhà ở mà bạn có thể bỏ qua, giúp bạn tránh những rủi ro không cần thiết.
• Giới thiệu chuyên gia: giới thiệu bạn đến những chuyên gia uy tín như người cho vay, luật sư, nhà thầu hoặc các nhà cung cấp dịch vụ khác.
• Quy trình chuyên nghiệp: đơn giản hóa quy trình mua nhà, xử lý các vấn đề phát sinh, theo dõi lịch trình quan trọng và quản lý các thủ tục giấy tờ.

Bước 5: Bắt đầu tìm kiếm nhà

Bạn có thể bắt đầu tìm kiếm trên các nền tảng như Zillow, Realtor.com, Trulia để có đa dạng lựa chọn. Từ đó, lọc các danh sách nhà theo khu vực mong muốn, mức giá, và những tiêu chí quan trọng. Ngoài ra, bạn cũng có thể nhờ môi giới địa ốc để cung cấp danh sách nhà phù hợp và hỗ trợ bạn sắp xếp các buổi tham quan.

Một lưu ý quan trọng trong quá trình tìm kiếm nhà đó là bạn cần có sự linh hoạt, vì có thể bạn sẽ cần điều chỉnh một số tiêu chí của mình để phù hợp hơn với thị trường ở thời điểm đó.

Bước 6: Đưa ra lời đề nghị

Đây là bước quan trọng trong quá trình các bước mua nhà ở Mỹ. 

Khi tìm được ngôi nhà phù hợp, bước tiếp theo là đưa ra lời đề nghị dựa trên phân tích kỹ lưỡng. Một công cụ quan trọng mà môi giới của bạn sẽ sử dụng là phân tích thị trường so sánh (CMA). CMA giúp ước tính giá trị thị trường của ngôi nhà dựa trên các giao dịch bán gần đây của những bất động sản tương tự trong khu vực.

Dựa trên CMA, môi giới sẽ giúp bạn xác định mức giá đề nghị hợp lý, đồng thời cân nhắc việc để lại không gian thương lượng, tùy thuộc vào tình trạng thị trường bất động sản. Trong thị trường sôi động, việc đưa ra mức giá cạnh tranh là rất quan trọng để tối ưu cơ hội thành công.

Dưới đây mà một số yếu tố bạn nên xem xét khi đưa ra lời đề nghị:

• Tiết lộ thông tin: Người bán thường phải cung cấp các tài liệu tiết lộ các vấn đề liên quan đến cấu trúc, lịch sử sửa chữa, nguy cơ thiên tai hoặc lũ lụt, và các công việc chưa được phép. Đảm bảo rằng môi giới của bạn yêu cầu tất cả các thông tin tiết lộ này để tránh rủi ro tiềm ẩn.
• Ngày đóng giao dịch: Nếu bạn có thế chấp, cần khoảng 30-45 ngày để hoàn tất từ khi hợp đồng được ký kết. Bạn có thể đề xuất ngày đóng giao dịch phù hợp với lịch trình chuyển nhà của mình, nhưng người bán có thể không đồng ý nếu không phù hợp với kế hoạch của họ.
• Các điều kiện bất khả kháng: Đây là các điều kiện cần được đáp ứng trước khi giao dịch hoàn tất, bảo vệ quyền lợi của bạn và bên bán. Ví dụ:some text
  • Điều kiện bất khả kháng về thẩm định: Bên cho vay yêu cầu thẩm định để đảm bảo giá trị nhà phù hợp với khoản vay.
  • Điều kiện bất khả kháng về kiểm tra nhà: Điều kiện này giúp bạn đàm phán sửa chữa hoặc rút khỏi giao dịch nếu ngôi nhà có vấn đề nghiêm trọng. 
• Tiền đặt cọc: Đây là khoản tiền bạn cung cấp khi đưa ra lời đề nghị để chứng minh rằng bạn nghiêm túc muốn mua nhà. Khoản này sẽ trở thành một phần của khoản trả trước nếu giao dịch hoàn tất. Tuy nhiên, nếu bạn rút lui mà không có lý do chính đáng (ngoài các điều kiện bất khả kháng), bạn sẽ mất số tiền này.

Lưu ý: Không phải tất cả các lời đề nghị đều được chấp nhận ngay lập tức, đặc biệt trong thị trường cạnh tranh. Điều này có thể gây thất vọng, nhưng bạn không nên nản lòng. Trên thực tế, nhiều người mua cần đưa ra nhiều lời đề nghị trước khi thành công. Kiên nhẫn và tiếp tục làm việc cùng môi giới của bạn để điều chỉnh chiến lược khi cần.

Bước 7: Tiến hành kiểm tra nhà

Khi đã lựa chọn xong và bắt đầu tham quan nhà trực tiếp, quan sát kỹ lưỡng để đánh giá "sức khỏe" của ngôi nhà. Mặc dù báo cáo kiểm tra nhà chính thức sẽ cung cấp thông tin chi tiết hơn, bạn vẫn nên chú ý đến các yếu tố sau trong lúc đi trải nghiệm thực tế:

• Cấu trúc và vết nứt: Kiểm tra tường, trần và sàn nhà.
• Áp suất nước: Bật vòi nước và vòi sen để kiểm tra áp lực.
• Sự cố về điện: Thử bật/tắt các công tắc đèn để kiểm tra hệ thống điện.
• Cửa ra vào và cửa sổ: Đảm bảo chúng đóng/mở trơn tru và giữ nhiệt tốt.
• Chất lượng mái nhà và ngoại thất: Quan sát tình trạng mái, ống thoát nước và lớp sơn ngoài.
• Tiếng ồn: Lắng nghe mức độ tiếng ồn từ hàng xóm hoặc giao thông gần đó.

Bạn cũng có thể xem xét thuê một home inspector (người kiểm tra nhà) để kiểm tra tối đa tính toàn vẹn của căn nhà. 

Kiểm tra nhà không chỉ giúp bạn tránh các rủi ro tài chính tiềm ẩn mà còn cung cấp thông tin quan trọng để đưa ra quyết định chính xác. Đây là một bước quan trọng để đảm bảo rằng bạn đang đầu tư vào một tài sản an toàn và phù hợp với nhu cầu của mình.

Quy trình kiểm tra nhà bao gồm ba bước:

• Thời gian lên lịch kiểm tra: Kiểm tra nhà thường được lên lịch trong vòng một tuần kể từ khi ký hợp đồng.
• Tham dự buổi kiểm tra: Bạn nên tham gia buổi kiểm tra để có cái nhìn chi tiết hơn về ngôi nhà. môi giới của bạn cũng thường sẽ có mặt để hỗ trợ và giải thích các vấn đề nếu cần.
• Báo cáo kiểm tra: Sau buổi kiểm tra, bạn sẽ nhận được báo cáo chính thức, liệt kê tình trạng của ngôi nhà, bao gồm cả những vấn đề tiềm ẩn.

Bước 8: Hoàn tất các bước vay vốn

Ngay cả khi bạn đã được chấp thuận trước, bạn vẫn cần thực hiện một số bước tiếp theo để chính thức nộp đơn xin thế chấp. Sau khi hoàn tất quy trình này và mọi thứ đều ổn, bạn sẽ nhận được "thông báo đóng", nghĩa là bên cho vay đã chấp thuận giao dịch mua nhà của bạn.

Quá trình hoàn tất này bao gồm:

1. Nộp đơn xin vay thế chấp

Nếu bạn tiếp tục vay từ bên cho vay đã chấp thuận trước cho bạn, họ sẽ có sẵn một số tài liệu cần thiết. Tuy nhiên, bạn có thể cần cung cấp thêm báo cáo tài chính mới nhất. Điều quan trọng nhất trong giai đoạn này là phản hồi nhanh chóng các yêu cầu của bên cho vay. Ví dụ:

• Nếu họ yêu cầu mẫu W2, hãy gửi ngay để tránh chậm trễ.
• Nếu bạn chọn làm việc với một bên cho vay khác, họ sẽ cung cấp danh sách tài liệu cụ thể để hoàn thành hồ sơ.

2. Thẩm định giá trị bất động sản

Quá trình thẩm định sẽ được thực hiện bởi một chuyên gia mà bên cho vay thuê. Đây là bước để đảm bảo giá trị thực tế của ngôi nhà phù hợp với giá chào hàng và khoản vay. Bạn không cần thực hiện gì trong giai đoạn này, nhưng môi giới địa ốc của bạn sẽ làm việc với môi giới của người bán và người thẩm định để lên lịch.

Sau khi thẩm định hoàn tất, bạn và môi giới sẽ nhận được báo cáo, bao gồm giá trị thị trường hợp lý và các khoản so sánh được sử dụng trong tính toán.

Sau đó, kết quả thẩm định có thể xảy ra nhiều trường hợp như sau:

• Nếu giá thẩm định khớp với giá chào hàng: Bạn sẽ được tiếp tục quy trình và đóng giao dịch như kế hoạch.
• Giá thẩm định cao hơn giá chào hàng: Chúc mừng bạn, đây là kết quả bạn nên kỳ vọng nhất! Bạn không chỉ được phép đóng giao dịch mà còn mua nhà với giá thấp hơn giá trị thị trường, tạo ra vốn chủ sở hữu ngay lập tức.
• Giá thẩm định thấp hơn giá chào hàng: Với trường hợp này, bên cho vay sẽ không chấp thuận toàn bộ khoản vay vì họ cho rằng bạn đang trả quá cao cho ngôi nhà. Và để thẩm định lại, bạn sẽ cần:

• Bù chênh lệch bằng tiền mặt, hoặc
• Đàm phán lại giá với người bán.
• Nếu bạn tin rằng báo cáo thẩm định không chính xác, bạn có thể yêu cầu bên cho vay thẩm định lại.

Bước 9: Mua bảo hiểm chủ nhà

Trước khi đóng giao dịch trong quá trình các bước mua nhà ở Mỹ, bạn cần cung cấp bằng chứng về hợp đồng bảo hiểm chủ nhà. Đây là yêu cầu quan trọng để bảo vệ bạn và bên cho vay trong trường hợp bất trắc xảy ra với bất động sản.

• Trường hợp 1: Nếu bạn đã sở hữu một ngôi nhà

Bạn nên liên hệ với môi giới bảo hiểm hiện tại của bạn để hỗ trợ mở một hợp đồng bảo hiểm mới cho ngôi nhà sắp mua. môi giới của bạn sẽ nắm rõ lịch sử và nhu cầu bảo hiểm của bạn, giúp bạn dễ dàng thiết lập hợp đồng phù hợp.

• Trường hợp 2: Nếu bạn không sở hữu nhà trước đây

Nếu đây là ngôi nhà đầu tiên của bạn, xem xét việc tìm kiếm và so sánh các hợp đồng bảo hiểm từ các công ty uy tín. Cân nhắc những yếu tố như phạm vi bảo hiểm, mức chi phí hàng năm và các điều khoản bổ sung phù hợp với tài sản của bạn.

• Trường hợp 3: Phối hợp với bên cho vay

Bên cho vay thường yêu cầu hợp đồng bảo hiểm này được thanh toán thông qua tài khoản ký quỹ hàng tháng của bạn, giúp đảm bảo rằng bảo hiểm luôn được duy trì trong suốt thời hạn thế chấp. Hãy kiểm tra các yêu cầu cụ thể của bên cho vay và làm việc cùng họ để hoàn tất quy trình một cách suôn sẻ.

Việc thiết lập bảo hiểm chủ nhà đúng cách là một phần không thể thiếu trong quá trình học cách mua nhà tại Mỹ để bảo vệ khoản đầu tư lớn nhất của bạn và hoàn tất giao dịch mua bán một cách an toàn.

Bước 10: Đóng giao dịch và dọn vào nhà mới

Đây là bước cuối cùng trong hành trình các bước mua nhà ở Mỹ, khi tài sản chính thức thuộc về bạn. Việc bạn cần làm bây giờ là:

Kiểm tra nhà lần cuối

Nhiều người mua chọn thực hiện lần kiểm tra cuối vào ngày trước hoặc sáng ngày đóng giao dịch. Việc này nhằm đảm bảo rằng:

• Bất động sản vẫn ở tình trạng như lúc bạn đưa ra lời đề nghị.
• Người bán đã hoàn thành tất cả các sửa chữa đã thỏa thuận (nếu có).

Nếu phát hiện vấn đề gì không đúng với thỏa thuận, hãy thông báo ngay với môi giới bất động sản hoặc môi giới ký quỹ để giải quyết trước khi ký kết.

Ký giấy tờ và thanh toán chi phí

Vào ngày đóng giao dịch:

• Dành vài giờ để ký giấy tờ: Bạn sẽ làm việc cùng môi giới ký quỹ hoặc luật sư để hoàn tất các thủ tục pháp lý.
• Chuẩn bị chi phí đóng giao dịch: Đây là các khoản phí liên quan đến việc chuyển giao tài sản, thường chiếm từ 3-5% giá bán. Đảm bảo bạn đã sẵn sàng về tài chính và mang theo các giấy tờ cần thiết.

Nhận chìa khóa 

Khi mọi giấy tờ đã được ký kết và giao dịch mua bán được ghi nhận, chìa khóa ngôi nhà mới chính thức thuộc về bạn. Đây là khoảnh khắc bạn trở thành chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản.

Thiết lập các tiện ích

Trước khi chuyển vào, hãy đảm bảo mọi tiện ích cần thiết đã được thiết lập, bao gồm:

• Điện
• Nước
• Cáp và internet

Nếu bạn mua một căn hộ chung cư thuộc HOA (Hiệp hội Chủ sở hữu Nhà), hãy kiểm tra lại với môi giới bất động sản để xác định trách nhiệm của HOA trong việc chi trả các chi phí tiện ích hoặc các dịch vụ liên quan.

Chuyển đến và ổn định: Khi mọi thứ đã sẵn sàng, hãy lên kế hoạch chuyển nhà và ổn định tại ngôi nhà mới của bạn. Đây là bước đầu tiên để biến không gian mới trở thành tổ ấm thực sự. Hãy kiểm tra lại danh sách đồ dùng cần thiết, sắp xếp không gian và tận hưởng cuộc sống trong căn nhà mới!

Kết Luận 

Bài viết này đã hướng dẫn cụ thể các bước mua nhà ở Mỹ để đảm bảo rằng bạn không bị thiệt hại về mặt tài sản lâu dài mà còn được lựa chọn căn nhà tiềm năng, đúng như ý muốn của mình. 

Tuy nhiên, để mọi thứ được cẩn thận hơn, trước khi mua nhà, hãy nhận tư vấn từ các chuyên gia địa ốc tại Mỹ như Coach Evan để bạn có thể chuẩn bị cho mình một kiến thức và hành trang vững chắc khi bước vào thị trường địa ốc. 

Đừng quên theo dõi FanPage “Coaching By Evan” để được tư vấn và đón nhận thêm những thông tin về địa ốc tại Mỹ nhé! 

‍