.jpg)
Mua nhà ở Mỹ - nên bắt đầu từ đâu?
Đây là một câu hỏi khá mơ hồ vì để chuẩn bị mua nhà ở Mỹ là một quá trình dài yêu cầu nhiều giấy tờ phức tạp. Và có rất nhiều trường hợp, nhiều tình huống xảy ra buộc mỗi cá nhân phải đưa ra quyết định.
Trong bài viết này, để Coach Evan giúp bạn giải đáp mọi thắc mắc thường gặp với những người mua nhà ở Mỹ lần đầu tiên, cùng xem liệu đây có phải là những gì bạn tìm kiếm!
Người Nước Ngoài Có Được Mua Nhà Ở Mỹ Không?
Người không phải là công dân Hoa Kỳ hoàn toàn có thể mua bất động sản tại Mỹ. Không có luật liên bang nào ngăn cản việc này, nhưng người mua cần tuân thủ một số quy trình và thủ tục pháp lý cụ thể.
Thủ tục cần thiết:
- Hộ chiếu hợp lệ hoặc CMND do chính phủ cấp
- Bằng chứng về tài chính (sao kê ngân hàng, hồ sơ tài chính)
- Giấy tờ phê duyệt trước khoản vay thế chấp (nếu sử dụng tài chính vay vốn)
Bạn không cần thị thực Hoa Kỳ để mua nhà tại đây, nhưng sẽ cần mã số thuế cá nhân (ITIN) từ Sở Thuế vụ (IRS) nếu có thu nhập từ bất động sản hoặc phải nộp thuế liên quan.
Luật và thuế của từng tiểu bang: Một số bang có thể áp dụng quy định hoặc thuế bổ sung đối với người không thường trú mua bất động sản. Ví dụ, có nơi áp thêm thuế mua nhà cho người nước ngoài.
Nếu bạn quan tâm đến việc mua nhà tại Mỹ, tham khảo lớp Địa Ốc được dạy bởi Coach Evan, người có hơn 12 năm kinh nghiệm xây dựng thu nhập thụ động từ việc cho thuê nhà từ $0 lên $220,000 mỗi năm.
Mua Nhà Ở Mỹ Có Định Cư Được Không?
Việc mua nhà ở Mỹ không tự động mang lại quyền định cư hoặc thay đổi tình trạng nhập cư của bạn. Sở hữu bất động sản tại Mỹ là một khoản đầu tư tài chính và không liên quan trực tiếp đến quy trình xin thị thực hoặc thẻ xanh.
Tuy nhiên, việc sở hữu nhà có thể hỗ trợ trong một số trường hợp nhập cư như:
- Hỗ trợ tài chính cho hồ sơ xin thị thực: Nếu bạn đang xin một loại thị thực đầu tư (EB-5) hoặc một loại thị thực liên quan đến kinh doanh, việc sở hữu tài sản có thể giúp chứng minh khả năng tài chính của bạn.
- Lợi thế trong việc chứng minh ý định cư trú lâu dài: Một số loại thị thực yêu cầu bạn chứng minh ý định cư trú lâu dài tại Mỹ, và việc sở hữu nhà có thể hỗ trợ cho điều này, nhưng không phải là yếu tố quyết định.
Đọc thêm: Mua Nhà Ở Mỹ Có Được Định Cư? Câu Trả Lời Từ Chuyên Gia
Bạn Cần Bao Nhiêu Tiền Để Mua Nhà Ở Mỹ?
Để chuẩn bị tài chính cho việc mua nhà ở Mỹ, bạn nên tiết kiệm khoảng 25% giá trị căn nhà. Số tiền này sẽ giúp bạn chi trả các khoản như thanh toán ban đầu, chi phí đóng cửa và chi phí chuyển nhà. Ngoài ra, bạn cũng cần chuẩn bị một quỹ khẩn cấp đủ để trang trải từ 3–6 tháng chi phí sinh hoạt trước khi bắt đầu tiết kiệm mua nhà, để đảm bảo tài chính cá nhân luôn an toàn.
Ví dụ, nếu bạn muốn mua nhà ở Mỹ giá rẻ với mức giá 300.000 USD, bạn cần tiết kiệm khoảng 75.000 USD để đủ khả năng chi trả các chi phí liên quan. Tuy nhiên, số tiền cụ thể mà bạn cần tiết kiệm còn phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân của bạn, chẳng hạn như giá trị ngôi nhà, bạn có phải là người mua nhà lần đầu hay không, và khu vực mà bạn dự định mua nhà.
Việc xác định số tiền phù hợp để mua nhà đòi hỏi bạn phải tính đến ba chi phí chính: thanh toán ban đầu, chi phí đóng cửa và chi phí chuyển nhà. Đây là các yếu tố quan trọng mà bạn không thể bỏ qua trong quá trình lập kế hoạch tài chính khi mua nhà bên Mỹ.
Bạn cũng có thể tận dụng công cụ tính như Mortgage Calculator của Evan Coaching để thông tin được chính xác hơn.
Cách Thanh Toán Khi Mua Nhà Ở Mỹ?
Thông thường, bạn nên đặt mục tiêu thanh toán ban đầu ít nhất là 20% giá trị căn nhà. Mức đặt cọc này không chỉ giúp bạn tránh phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), vốn chiếm khoảng 1% số dư khoản vay hàng năm, mà còn giúp bạn giảm khoản thanh toán hàng tháng và tổng nợ phải trả.
Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, bạn có thể thanh toán từ 5–10%, nhưng điều này sẽ khiến bạn phải trả thêm chi phí PMI. Đặt cọc dưới 5% không được khuyến khích, vì điều này có thể dẫn đến áp lực tài chính lớn và các khoản nợ dài hạn khó kiểm soát.
Quan trọng hơn, bạn cần đảm bảo rằng khoản thanh toán hàng tháng, bao gồm thuế, bảo hiểm và phí quản lý (nếu có), không vượt quá 25% thu nhập thực tế hàng tháng của mình.
Nếu vượt quá mức này, bạn sẽ khó có thể dành đủ tiền cho các mục tiêu tài chính khác, chẳng hạn như tiết kiệm khi nghỉ hưu hoặc các chi phí khẩn cấp. Hơn nữa, nếu bạn chọn vay thế chấp 30 năm thay vì 15 năm, tổng lãi suất bạn phải trả sẽ cao hơn đáng kể và thời gian nợ cũng kéo dài hơn.
Cách Chuyển Tiền Mua Nhà Ở Mỹ Từ Việt Nam
Nếu bạn là người Việt Nam đang thắc mắc cách chuyển tiền mua nhà ở Mỹ từ Việt Nam, đây là một số cách an toàn nhất bạn có thể làm để bảo vệ tài sản của mình:
- Lựa chọn ngân hàng uy tín: Sử dụng các ngân hàng có dịch vụ chuyển tiền quốc tế, như Vietcombank, BIDV hoặc các dịch vụ chuyên dụng như Western Union.
- Chuẩn bị giấy tờ: Bao gồm hợp đồng mua bán nhà, hồ sơ cá nhân, và giấy tờ chứng minh nguồn gốc số tiền chuyển.
- Giới hạn số tiền chuyển: Theo quy định pháp luật Việt Nam, người chuyển cần cung cấp lý do hợp lệ và đáp ứng các yêu cầu báo cáo tài chính. Vì vậy, bạn có thể xem xét chia nhỏ số tiền theo nhiều lần gửi, hoặc liên hệ với nhân viên ngân hàng để được hỗ trợ tốt nhất.
Lưu ý: Sự khác biệt tỷ giá và phí chuyển đổi tiền tệ có thể ảnh hưởng đến số tiền bạn nhận được tại Mỹ.
Chi Phí Đóng Offer Và Chuyển Nhà Tại Mỹ
Chi phí đóng offer:
Đây là các khoản phí để hoàn tất giao dịch mua bán nhà ở Mỹ, thường chiếm khoảng 3–4% giá trị căn nhà. Bao gồm:
- Kiểm tra nhà (~340 USD).
- Định giá tài sản (~360 USD).
- Phí khởi tạo khoản vay, bảo hiểm chủ sở hữu, và thuế.
Chi phí chuyển nhà:
Nếu bạn thuê dịch vụ chuyển nhà, chi phí trung bình khoảng 1.700 USD. Để tiết kiệm, bạn có thể tự đóng gói và thuê xe tải chuyển đồ.
Có Nên Mua Nhà Ở Mỹ Bằng Tiền Mặt?
Một trong những kinh nghiệm mua nhà ở Mỹ đáng cân nhắc là thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt nếu có thể. Việc trả tiền mặt không chỉ giúp bạn tránh được chi phí lãi vay mà còn giảm đáng kể áp lực tài chính.
Theo thống kê, khoảng 26% các giao dịch mua nhà tại Mỹ vào tháng 6/2023 đã được thực hiện bằng tiền mặt, cho thấy nhiều người đã chọn cách này để tiết kiệm chi phí và tối ưu hóa tài chính cá nhân.
Điểm Tín Dụng Ảnh Hưởng Đến Khoản Thanh Toán Ban Đầu Khi Mua Nhà Ở Mỹ Như Thế Nào?
Điểm tín dụng của bạn có tác động lớn đến khoản thanh toán ban đầu và điều kiện vay thế chấp khi mua nhà ở Mỹ. Với điểm tín dụng thấp hơn 620, bạn vẫn có thể vay thế chấp, đặc biệt là với các khoản vay FHA – một lựa chọn phổ biến khi mua nhà ở Mỹ giá rẻ hoặc dành cho những người không có lịch sử tín dụng mạnh.
Nếu bạn vay thế chấp FHA và có điểm tín dụng từ 580 trở lên, bạn chỉ cần trả trước 3,5% giá trị căn nhà. Tuy nhiên, nếu điểm tín dụng của bạn nằm trong khoảng 500–579, bạn sẽ cần thanh toán khoản đặt cọc ít nhất là 10% giá trị căn nhà. Điều này đồng nghĩa với việc bạn cần chuẩn bị nhiều tài chính hơn nếu muốn mua nhà bên Mỹ khi có điểm tín dụng thấp.
Đối với các loại khoản vay khác ngoài FHA, như khoản vay thông thường, điểm tín dụng thấp hơn không chỉ làm tăng tỷ lệ thanh toán ban đầu mà còn khiến bạn khó tiếp cận các mức lãi suất cạnh tranh. Điều này làm tăng tổng chi phí của việc mua bán nhà ở Mỹ, ngay cả khi bạn đủ điều kiện vay thế chấp.
Ngược lại, nếu bạn có điểm tín dụng cao, bạn sẽ được hưởng lợi đáng kể khi mua nhà ở Mỹ. Các bên cho vay sẽ xem bạn là người vay có rủi ro thấp, cho phép bạn tiếp cận mức lãi suất ưu đãi và giảm áp lực tài chính, ngay cả khi bạn chỉ cần trả trước một khoản nhỏ. Kinh nghiệm mua nhà ở Mỹ cho thấy rằng việc cải thiện điểm tín dụng trước khi mua nhà sẽ tối ưu hóa khả năng tài chính của bạn và mang lại các điều kiện vay tốt nhất.
Tìm hiểu thêm: Các Bước Mua Nhà Ở Mỹ - Lộ Trình Mua Nhà Cụ Thể
Cần Thanh Toán Trước Bao Nhiêu Khi Mua Nhà Ở Mỹ?
1. Khoản vay thông thường: Thanh toán tối thiểu 3%
Yêu cầu thanh toán ban đầu cho khoản vay thông thường trên nơi ở chính phụ thuộc vào người cho vay, người vay và loại bất động sản. Ví dụ, người mua nhà lần đầu hoặc có thu nhập thấp đến trung bình có thể đủ điều kiện với mức thanh toán ban đầu chỉ 3%. Tuy nhiên, một số ngân hàng yêu cầu tối thiểu 5%.
Ngoài ra, để tránh phải trả phí bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), bạn cần thanh toán trước ít nhất 20%. Nếu không thể đạt được mức này, bạn vẫn có thể loại bỏ PMI sau khi sở hữu ít nhất 20% giá trị căn nhà.
2. Khoản vay lớn (Jumbo loans): Thanh toán tối thiểu 10%
Khoản vay lớn dành cho các khoản vay vượt quá tiêu chuẩn của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA). Năm 2024, khoản vay vượt quá 766.550 USD ở hầu hết các khu vực hoặc 1.149.825 USD ở các khu vực có chi phí cao sẽ được xem là khoản vay lớn.
Do quy mô lớn, khoản vay này thường yêu cầu thanh toán trước tối thiểu 10%.
3. Khoản vay FHA: Thanh toán tối thiểu 3,5%
Với khoản vay của Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), bạn cần thanh toán tối thiểu 3,5% nếu có điểm tín dụng từ 580 trở lên. Nếu điểm tín dụng của bạn nằm trong khoảng từ 500–579, bạn sẽ cần đặt cọc ít nhất 10%.
Khoản vay FHA yêu cầu bạn trả bảo hiểm thế chấp (MIP), gồm:
- MIP trả trước: 1,75% số tiền vay, trả tại thời điểm đóng sổ.
- MIP hàng năm: Thêm vào khoản thanh toán hàng tháng, phụ thuộc vào số tiền đặt cọc, số tiền vay và thời hạn vay.
Nếu bạn đặt cọc ít nhất 10%, MIP hàng năm có thể được loại bỏ sau 11 năm nếu khoản vay của bạn bắt đầu từ sau ngày 3 tháng 6 năm 2013. Với khoản đặt cọc thấp hơn, bạn sẽ phải trả MIP trong suốt thời gian vay.
4. Khoản vay VA và USDA: Không yêu cầu thanh toán trước
- Khoản vay VA: Được bảo đảm bởi Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ, dành cho các quân nhân, cựu chiến binh và gia đình họ.
- Khoản vay USDA: Được bảo đảm bởi Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ, dành cho người mua nhà tại các khu vực nông thôn. Bạn có thể tra cứu bản đồ khu vực đủ điều kiện trên trang web của USDA.
Cả hai loại khoản vay này không yêu cầu bảo hiểm thế chấp. Tuy nhiên:
- Với khoản vay VA, bạn sẽ phải trả phí tài trợ một lần, dao động từ 1,25% đến 3,3% tùy thuộc vào số lần sử dụng khoản vay và mức thanh toán ban đầu.
- Với khoản vay USDA, bạn sẽ phải trả phí bảo lãnh trả trước và hàng năm, nhưng không liên quan đến số tiền thanh toán ban đầu.
5. Nhà thứ hai và bất động sản đầu tư: Yêu cầu từ 10–25%
Khi mua nhà thứ hai hoặc đầu tư bất động sản với khoản vay thông thường, mức thanh toán ban đầu thường cao hơn. Nhà thứ hai yêu cầu tối thiểu 10%, trong khi bất động sản đầu tư có thể yêu cầu từ 15–25%. Số tiền cụ thể phụ thuộc vào điểm tín dụng và tình hình tài chính của bạn. Hãy tham khảo ý kiến nhân viên tín dụng để biết rõ hơn yêu cầu đối với trường hợp của bạn.
Có Những Loại Vay Thế Chấp Nào Để Mua Bán Nhà Ở Mỹ?
Khi mua nhà ở Mỹ, bạn có thể chọn từ nhiều loại khoản vay thế chấp khác nhau, mỗi loại có yêu cầu thanh toán ban đầu và điều kiện khác nhau:
- Khoản vay thông thường (Conventional): Không được chính phủ bảo lãnh. Một số khoản vay dành cho người mua nhà lần đầu yêu cầu thanh toán tối thiểu 3%.
- Khoản vay FHA: Được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, yêu cầu tối thiểu 3,5% thanh toán ban đầu.
- Khoản vay USDA: Được bảo lãnh bởi Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ, dành cho người mua nhà ở vùng nông thôn, thường không yêu cầu thanh toán trước.
- Khoản vay VA: Dành cho quân nhân và cựu chiến binh, thường không yêu cầu thanh toán trước.
Bạn cũng có thể chọn thời hạn thế chấp, phổ biến nhất là 15 năm hoặc 30 năm. Khoản vay 15 năm có lãi suất thấp hơn nhưng đòi hỏi khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Khoản vay 30 năm có lãi suất cao hơn nhưng khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn.
Có Nên Thuê Môi Giới Nhà Ở Mỹ?
Có. Một môi giới địa chuyên nghiệp sẽ giúp bạn tìm kiếm ngôi nhà phù hợp với nhu cầu và ngân sách, đồng thời hỗ trợ bạn trong quá trình đàm phán và hoàn tất giao dịch. Tuy nhiên, bạn cần chuẩn bị ngân sách cho việc này bởi thuê môi giới cần phải trả tiền và trích hoa hồng.
Làm Thế Nào Để Chọn Bất Động Sản Phù Hợp?
Khi mua nhà ở Mỹ, bạn nên cân nhắc loại hình nhà phù hợp với lối sống và ngân sách của mình. Ví dụ:
- Căn hộ chung cư hoặc nhà phố thường rẻ hơn nhưng có ít không gian riêng tư.
- Nhà cần sửa chữa thường có giá thấp hơn nhưng đòi hỏi chi phí cải tạo.
- Nhà mới xây có thể phù hợp nếu bạn muốn không gian hiện đại và không cần sửa chữa.
Ngoài ra, hãy đánh giá kỹ khu vực lân cận bằng cách thăm nhà vào các thời điểm khác nhau trong ngày để có cái nhìn toàn diện.
Bảo Hiểm Nhà Có Cần Thiết Không?
Trước khi hoàn tất giao dịch, bên cho vay sẽ yêu cầu bạn mua bảo hiểm chủ nhà. Bảo hiểm này chi trả cho việc khôi phục hoặc thay thế trong trường hợp nhà hoặc đồ đạc của bạn bị hư hỏng. Hãy đảm bảo mức bảo hiểm đủ để chi trả toàn bộ chi phí xây dựng lại ngôi nhà nếu cần.
Về chi phí bảo hiểm nhà ở Mỹ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí địa lý, giá trị ngôi nhà, loại hình bảo hiểm, và các rủi ro cụ thể của khu vực (như động đất, bão, hoặc lũ lụt).
Trung bình, chủ nhà có thể chi khoảng $1,500 đến $2,000 mỗi năm tiêu chuẩn cho bảo hiểm nhà. Tuy nhiên, chi phí này có thể dao động ở những khu nhà nếu như có hồ bơi, hệ thống an ninh, hay lịch sử yêu cầu bồi thường của ngôi nhà cũng có thể ảnh hưởng đến mức phí.
Đối với các bang hay chịu ảnh hưởng của thiên tai nhiều như Florida, bảo hiểm nhà sẽ có phần nhỉnh hơn.
Kết luận
Mua nhà ở Mỹ là hành trình dài không dễ cũng không khó, tuy nhiên nó cần người mua buộc phải tìm hiểu để có thể nắm bắt được đúng kiến thức tránh tiền mất tật mang. Hơn nữa, biết được những thông tin mua nhà ở Mỹ là cách hiệu quả để cho thấy bạn thật sự đầu tư để đạt đến những gì mong muốn.
Nhắn tin FanPage “Coaching by Evan” để xem những video về đầu tư một cách dễ hiểu hơn.